楼市“20%个税”不妨做点“减法”

常欢

当前楼市确实非“去火”不可，但越是这种关头，越要谨防调控政策无意造成新一轮“集体非理性”，更要谨防这种政策大面积误伤刚需。
　　近几天，楼市“国五条”造成的心态影响并未随着时间的过去而有所衰减京沪穗包括不少二线城市仍在延续二手房火线交易、紧急过户的热潮；而在所谓“京版国五条细则”被官方否认后，“穗版国五条细则”传言也得到房管部门辟谣。
　　传言往往是群体性无所适从心理的衍生品。客观看，这些年国内商品房市场从无到有的发展历程，使其同时兼具居住需求“还债”和投资需求“放债”的双重属性，“温州炒房团”等热钱的加入更放大了投资投机成分。因此，适度对投资投机性需求进行抑制(如“限购令”)是必要的，也为这两年“炒房团”销声匿迹立下功劳。但也要看到，过多在抑制需求上动刀，在人为延缓需求的同时却造成了刚需的发酵，造成人们购房预期拉升，从而一旦遇到“20%个税”此种激化供求关系信号的触发，便容易形成恐慌性需求。
　　而且颇有意味的是，“20%个税”的信号，对买卖双方都形成了催促效应，促成了“恐慌性抛盘”和“恐慌性购房”同时并存的奇特局面。不能用“非理性”来苛责老百姓，每个卖房、买房者都是“理性经济人”，他们的火线交易均是基于预期和常识做出的慎重决断。但从市场、国家经济的整体层面来看，这种过于集中的报复性交易的迸发，其效果显然与调控初衷相悖，发人深省。
　　现在所有人都在揣测下一步的政策走向、落地情况。住建部长说“先试一段时间再说”，各地的实施细则亦在观望之中。在这样微妙的博弈节点上，尤需调控上多些换位思考、多些系统思维，对购房需求尤其是刚性需求进行甄别和合理疏导。
　　本来，二手房由于折旧等因素，性价比更高，应该成为住房流通的主力；但我们的调控政策使得二手房买卖税费大大高过一手房，事实上对存量房的盘活起到了阻塞作用。因此，未来的地方细则还宜对二手房交易税费适度做一点“差别化的减法”。
　　其一，装修费用应有更合理的税前扣除。现在各地的规定中基本都允许对装修费用予以扣除，但条件仍嫌繁苛，比如有些地方就规定其“上限”为上一次买入价的10%~15%，这对大量年份较久、当初买入价很低的业主而言，不太公道。建议根据实际装修费用(当然须提供证据)予以扣除。
　　其二，货币贬值因素应被考虑进来。现在一套二手房，动辄“增值”一百多万元，看起来“赚”了不少，但这种增值除了市场因素外，也要看到货币超发和贬值导致的物价(包括房价)上涨、房产“被增值”的成分。货币政策的宽松，已经形成了国家与民众实际财富和购买能力的“再调整”，若对这一部分虚的“被增值”房价再征收20%个税，道理上恐怕有些疙瘩。
　　其三，政策失灵导致房价飙涨的后果不应由刚需消费者一肩独扛。新华社也坦言“楼市10年9调屡调屡高”。其中有城市化发展的红利效应，亦受到分税制下地方政府土地财政模式带来的卖地、炒地冲动驱使，同时，楼市调控手段的频繁摸索、金融危机前后楼市政策的反复等等，也客观上对房价的疯狂屡屡起到“反调控”功效。宏观经济的躯体性病症，只让买房人“吃药”，难免有点苦口。
　　当前楼市确实非“去火”不可，但越是这种关头，越要谨防调控政策无意造成新一轮“集体非理性”，更要谨防这种政策大面积误伤刚需。达到这种平衡，既要大刀阔斧的魄力，又需拿捏有度的智慧。